賃貸物件契約はご注意を!グレーだらけの賃貸物件契約における大切なこと4選

お金の学び

はじめに

久しぶりのブログ更新!9月以来となりました。。。。

というのも、賃貸物件の2年契約満了に伴い、新居を探していました。

とにかくバタバタでした。そして賃貸物件契約のグレーな部分を知りました。

参考になればなと思い、実体験をもとに賃貸物件契約における大切なことを4点まとめていきます。

また引越しについてもこちらでまとめています↓

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賃貸物件契約はとてもグレー

まずはじめに、「賃貸物件契約はとてもグレー」ということを断言しておきます。

要するに

知らないと払わなくていい費用まで払うことになります!

例えば、今回の契約した物件では、約29万円から約23万円と6万円下げることに成功しました!

追記:また、4月に新しい物件を契約した弟も約30万円から約20万円と10万円ほど下げることに成功しました!

https://twitter.com/n_no_ashiato/status/1366962052493832197?s=20

いったい何が?と思いますが、見積もりで提示される費用はあくまで見積もりなのです!そのため見積もりを出す側は、知らずに合意して払ってくれたら売上になるので盛れるだけ盛ってきます。

これがグレーな部分なのです。

ツイートにもあるように、具体的には消毒(抗菌なども)」「安心サポート」は任意なのでしなくてもOK!他に「鍵交換」も任意。相場より高い場合が多い。

火災保険」は自分で決めることができる。「保証サービス」は両親でも可能な場合がある。

といった項目の削減となります。

賃貸物件契約で大切なこと4点

では本題の賃貸物件契約における大切なことを4点まとめました。

賃貸物件契約で大切なこと

①物件の条件設定
②複数社見積もり
③質問&交渉をする
④賃貸借契約書のサイン

賃貸物件契約の経験があまりない方は、①だけで物件を選んでいると思います。

私も過去2度はそうでした。。。では、順に解説していきます。

1.物件の条件設定

まずはなんといっても「物件の条件設定」です。

人それぞれ、譲れない点や妥協できる点など許容範囲が違います。

ポイント

①月額費用
②初期費用
③間取り
④設備
⑤その他

ここでは5つにポイントを絞って解説していきます。

①月額費用

月額費用は、基本的に家賃共益費です。

その他に、物件によっては家賃保証会社を設定する必要があり、毎月支払額の1%の手数料がかかる場合があります。

純粋な月額になるので、月々いくらまでなら許容範囲かを把握しておくことが重要です。

また、家賃だけではなく共益費も毎月発生するので注意しましょう!

②初期費用

初期費用は、様々な費用があります。ここでは、任意の費用や相場を知らないといけません!

具体的には、
●必要なもの
仲介手数料:月額家賃の半月分(50%)プラス消費税
敷金:月額賃料の1か月分→預けるものなので退去時に精算される。

●交渉が次第なもの
礼金:無い方が好ましい→半月分や1か月分が多い。
家賃保証サービス:月額家賃の半月分(50%)が相場→連帯保証人が両親でも可な場合は不要。
火災保険:自分で選んだ保険でも可。

●任意なもの
消毒(抗菌や害虫駆除などの場合もある):つけたとしてもきちんとやっていない場合が多い。
鍵交換:相場より高い場合が多い。

リベラルアーツ大学より

③間取り

間取りについては、一人暮らしであっても1K以上をオススメします。

基本的な理由は「料理臭」「部屋の使い方」2点。

料理臭

1Rの場合、ベットとキッチンが同じ部屋にあります(仕切られていない)。

臭いの強い料理をしにくくなるのと、した際に布団に臭いが移ります。

1K以上であれば、ベットとキッチンが分かれている(仕切りがある)ために、料理臭をあまり気にすることなく生活できます。

部屋の使い方

2点目は、部屋を最大限に使えるからです。

ピンと来ないと思うので例の図を作成しました。

1Rと1K

上が1Rの間取り、下が1Kの間取りです。

比較しやすいようにどちらも居室部分を10メモリ×10メモリ=100メモリとしています。

では、なぜ1K以上をオススメするか。それは「見えない廊下」(画像黄色部分)にあります。

1Rの場合、玄関、キッチン、バス、トイレ、収納、バルコニーの居室以外の部分が居室部分を囲うように4方に配置されます。

それそれが廊下(足場)となるので、中心部のみが実際に使用できる部分となります。

図でいうと、72メモリ分が実際の部屋の広さとなります。

1Kの場合、居室とキッチンが分かれており、廊下があります

その廊下に面して、バス、トイレ、が配置されていることがほとんどなため、居室以外の部分の廊下(足場)が集約されます。

図でいうと、86メモリ分が実際の部屋の広さとなります。

 このように1Rか1Kかでは、大きく部屋の使える広さが変わります。また1Rでは部屋の中心部のみしか使えなくなる傾向にあるので、モノを配置するときはとても不便です。

④設備

設備についても人それぞれではありますが、「ガス設備」「階層」「インターネット」の3点で紹介します。

ガス設備

1点目は、ガス設備についてです。

ガス設備には、都市ガスまたはプロパンガス(LPガス)があります。

料金としては、一般的に2倍近く価格差があると言われています。

もちろん、契約や使い方によって変わりますが、都市ガス1に対してプロパンガス2といった形なので圧倒的に都市ガスをオススメします。

階層

2点目は、階層についてです。

階層については、蚊などの小さな虫が入ってきにくいかという点があります。

小さな虫は、4階の高さからは自力で飛べないそうです。エレベーターやモノについて上がってくることはありますが、遭遇率は極端に減少します。

また、虫でいうと、1階部分にテナントとして飲食店が入っていると、発生しやすいと言われているので、チェックポイントです。

インターネット

3点目は、インターネットが無料かどうかです。

現代では、インターネットが欠かせない世の中になっています。

インターネット契約は、何かと手続きや仕組みが面倒ということもあるので、物件のひとつのアピールポイントとして物件所有者が一括で契約していて、手続き等は一切不要の物件も増えています。

自身で手続きが面倒だったり、退去の際の解約であったり、追加で月額4,000円~5,000円くらいかかるので、インターネット環境も見るべきポイントの一つです。

⑤その他

その他見るべきポイントは以下の5つ

その他ポイント

①駅徒歩○分
②築年数
③オートロック
④宅配BOX
⑤浴室乾燥

駅徒歩

電車の利用頻度によるが、近いと大きな買い物悪天候でもあまり嫌にならない。タクシーなど突発な費用が発生しない。

築年数

黄ばみ劣化など古さをどこまで許容できるか。

オートロック

集合玄関のオートロックであれば、基本的に入居者以外が建物に入ってこれない一人暮らしの女性は大きなポイントかもしれません!

宅配BOX

ネット通販をよく利用したり、日中家にいないことが多い方はあると便利。配達員さんの不在再配達もなくなる。

浴室乾燥

梅雨の時期や冬場に活躍します。

 

以上、人それぞれ、譲れない点や妥協できる点など許容範囲が違います。

自分の生活や価値観に合った物件をみつけるためにまずは許容範囲を整理しましょう

2.複数社見積もり

複数社見積もりについて

「1.物件の条件を設定」し、条件に近い物件を紹介してもらいます。

いくつかの物件候補を決め、さらに複数社に見積もりをお願いしましょう。

例えば、、、

候補3物件見積もり3社で9つの見積もりが出てきます。

複数物件を複数社に見積もりをしてもらうことで、なんとなくですが相場感が見えてきます。

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賃貸物件は、

所有者:物件自体の所有者
所有権:物件の権利者
管理会社:物件を管理する会社
仲介会社:物件を仲介する会社
借主:自分

といった人物が登場します。同一の場合もありますが、この登場人物が多いほど、関係性がややこしく、費用も多くかかってきます。

物件自体はすごく気に入っているんだけど、関係がややこしく、初期費用が高すぎるなんてこともあります。

反対に、仲介会社が管理している物件であれば、比較的スムーズに進み、交渉しやすくなります。

では具体的にどのように違いがでるのかを説明していきます。

物件Aを3社に見積もりをしてもらう

まず大きく変わるのは、仲介手数料です。

1社目は、月額家賃の100%(1か月分)+税
2社目は、月額家賃の100%(1か月分)+税
3社目は、月額家賃の50%(0.5か月分)+税

といった形で、仲介会社の手数料設定で大きく変わります。

キャンペーンなどで、仲介手数料0円ということもあります。

家賃60,000円の物件であれば、66,000円の仲介手数料が、33,000円となり、33,000円初期費用が安くなります。

候補物件A.B.Cを1社に見積もりしてもらう

変わってくるのは、火災保険料保証サービス料その他諸経費です。

物件によって、かかる費用が変わってきますつまり、明確な基準がないと言えます。ここでなんとなくの相場感がつかめます。

物件Aは、火災保険料が25,000円
物件Bは、火災保険料が20,000円
物件Cは、火災保険料が15,000円

と料金に差があったり、物件Aと物件Bには、保証サービス料がかかっているのに、物件Cには、保証サービス料がかかっていない。なんてこともあります。

見出し

物件Aを3社に見積もりをしてもらう」と「候補物件A.B.Cを1社に見積もりしてもらう」によって「物件自体が他と比較してどうなのか」「仲介会社が他と比較してどうなのか」が見えてきます!

候補複数物件複数社に見積もりをしてもらうことでなんとなくの相場感が見えてきたら、次の質問&交渉をしましょう!!!

3.質問&交渉をする

まずは適正な見積もりに直す

見積もりを比べて料金が違う理由や、必須なのか任意なのか質問交渉をしましょう。

見積もりの時点では、盛れる費用を全て記載して最大の費用を請求してきます。

あくまで見積もりなので、ととらえずに質問と交渉をすることが大切です。

例えばですが、車を所有していないのに駐車場代を請求されていたり、任意である鍵交換や害虫駆除を入れて見積もり書を作成しています。

何も言われなければ、見積もりに了承したとみなされ、本来払わなくていい費用まで支払ってしまうことになります。

他にも火災保険も加入は必須ですが、仲介会社管理会社は火災保険のプランを指定することはできません。そして割高であることがほとんどです。

本来の交渉

任意加入であるものを除いてもらい、適正な価格となったら、最後の一押し(本来の交渉)です。

月額賃料の交渉または、1カ月フリーレントの交渉をしましょう!

月額賃料をあと1,000円安くするか、または1カ月フリーレントにしてくれたら決めます」というような感じで。

これを決めるのは、賃料として受け取る大家さんまたは管理会社なので、仲介会社に交渉してもらうように頼みましょう。

そして、さらにもう一つ!

最終的な見積もりを見て、端数切りの交渉です!

端数切り

請求額230,000円の-30,000円は不可能かと思いますが、
請求額212,345円の-2,345円は何とか下げてくれる可能性はあります。

4.賃貸契約書のサイン

賃貸契約書へのサインで「契約成立」となる

様々な交渉をしてきましたが、この賃貸契約書のサインをもって「契約成立となります。

内容をよく聞き、不利な条件や誤りがあれば質問や訂正をしてもらいましょう。

事前に目を通しておくこともできます!その場合は「事前に確認をしたいので、一式揃った時点でメールでPDFを送ってください」とお願いしましょう!

それまでのステップと注意点

また、賃貸借契約書を結ぶ前に様々なステップがあります。

物件紹介⇒内見⇒見積もり⇒申込書作成⇒入居審査⇒重要事項説明/賃貸職契約書サイン

申込書作成時点で募集受付が停止するので、申込をしたら基本的にはキャンセルはしないでほしい」というようなことを言われますが、賃貸借契約書サインをもって「契約成立なのでそれまでは違約金やキャンセル料などなくキャンセルすることができます。

ですが念のため賃貸借契約書にサインをする前に内金」や「手付金」といった名目の金銭は支払わないようにしましょう。

お願いされても「賃貸借契約書のサインをもって一括で支払いさせてください」というように伝えましょう。

まとめ

賃貸物件契約は、グレーな部分があり、情報も世間に対してクローズな部分が多いためぼったくりが発生しやすいと言われています。

適正な契約をするためにも、大切なこと4点を意識しましょう!

賃貸物件契約で大切なこと

①物件の条件設定
②複数社見積もり
③質問&交渉をする
④賃貸借契約書のサイン

条件を決め、条件に合う物件を紹介してもらい

複数社見積もりで相場感を把握し、

質問&交渉で適正な価格賃貸物件契約をしましょう!

※セールストークに惑わされない!

※そして仲介会社の人は契約を急かしてきます。

「申込順がタッチの差で遅く、入居できなかった」
「人気物件は退去予定の段階で申込が入る」
「内見前に申込だけして決める人もいる」

確かにその可能性はありますが、非常に低いです。

そして、最終的な賃貸借契約書のサインをもって「契約成立なので、言い回しや胡麻化しに惑わされないようにしましょう!

 

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